北京及环京楼市房价下跌代表着什么房价真的不行了吗

摘要: 自最新的楼市调查数据显示，北京房价已经出现了明显的下跌而且还是房价与成交的双双下跌。那么，这样的一种下跌真的是房价崩盘的前兆吗？

北京作为国家的首都，同样也是房价的风向标。不过，自最新的楼市调查数据显示，北京房价已经出现了明显的下跌而且还是房价与成交的双双下跌。这样的一种情况，让一些朋友开始认为房价完了，那么事实真的这么简单吗？

严格的调控是房价下跌的主要原因

去年3月17日以来，北京开始对楼市重拳出击，首先对二套房的认定实行“认房又认贷”的新政，将二套房首付比例提升至六成，大幅提高非京籍购房者的门槛，要求提供连续60个月的缴纳个税证明，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

北京的一系列组合拳被称为史上最严调控，而且起到了立竿见影的效果。在此之前，北京房价持续大涨，很大部分原因在于换房需求的支撑，在“以小换大”的操作下，房价上涨再高，购房者其实实际支付成本并不算很高，除了首次购房者。北京的“3·17新政”重点对二套房实行精准打击，此前很多被视为首套房购房者，新政下不再享有首套房的购房优惠，无论是首付款比例还是房贷利率都大幅提升，首付款比例从此前的35%上升到60%甚至80%，贷款利率从基准利率的八五折上升到约1.1倍，大大增加了换房难度，很多购房者因此直接放弃了换房，北京的房价由此应声而落。

房贷利率的提升导致楼市流动减缓

随着2017年以来国内流动性收紧，市场利率明显提升，体现在房贷市场，利率也随之大幅上扬，这也在很大程度上增加了购房成本。仅以首套房利率来看，截至今年2月份，全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率的1.114倍，而在新政之前，很多首套房利率还可以享受八五折优惠。不仅是房贷利率上升加重了购房者负担，部分银行甚至直接停止房贷业务，今年2月底，中信银行就暂停了北京地区的房贷业务。

从环京地区来看，这一轮大跌也同样始于调控。2016年以来，随着北京房价迎来新一轮大幅上涨，在高房价和限购等多重因素作用下，北京的购买力大量外溢，带来环京楼市的暴涨，2016年环京楼市的涨幅超过一倍，甚至超过了北京市区的涨幅。2017年5月，河北省也对楼市出台了严格的限购政策，尤其是对环京和环雄地区，要求非本地户籍购房者提供三年社保或者个税缴纳证明，将大量外地购房者拒之门外。

下跌之后，楼市房价崩盘要来了吗

从北京的房价走势来看，虽然目前房价出现了10%左右的回调，但考虑到2016年和2017年年初的房价几乎累计上涨了一倍，目前房价的回调幅度可算是相当理性，更远远谈不上崩盘。在北京的楼市历史上，10%左右的跌幅在2009年和2014年都出现过，而前两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨，这一次是否还有可能重复前两次的走势，还是意味着北京房价已经见到了历史大顶，现在难有定论。

从内地市场来看，虽然“房住不炒”成为现在楼市调控的最高原则，但这并不能轻易压抑国人对于住房的热情。从投资的角度来看，过去十多年来，楼市展现出惊人的财富效应，对国人形成的刺激在短期内难以消散，当前国内投资渠道匮乏，海外配置资产也受到较大限制，在很多人的潜意识里，楼市依然是投资的首选，这种地位短期内难以被取代。

即使仅从居住的角度来看，国人传统上对于拥有自己住房的情结，也注定了楼市生生不息的需求。投资和居住的叠加，注定了国内楼市永远不会缺乏需求，只要价格回落到一定程度，很快就会有大量的潜在需求释放出来，对楼市价格形成支撑。

未来楼市调控政策的主要走向

在通过行政手段压制住楼市上涨势头之后，楼市的调控机制开始从短期效应向长效机制转化，“加快住房制度改革和长效机制建设”成为楼市调控的主旋律。从未来几年楼市的政策走势来看，最值得关注的主要有两点：一是住房租赁市场的发展，二是房地产税如何推进。

2017年下半年，租房市场成为楼市调控的最大主角，住房租赁被提升到了前所未有的高度，租购并举被确定为我国住房调控长效机制的核心内容。可以预见的是，在各方推动之下，我国的租房市场在未来几年将迎来快速发展。不过对于购房市场，租赁市场的发展应该不会带来太强烈的冲击，在国人根深蒂固的住房情结之下，拥有自己的住房依然是很多人的终极奋斗目标，只要经济实力允许，大部分租房者还是会最终选择购买住房，“租售并举”并不会从根本上减少国人对于住房的需求。

虽然今年的《政府工作报告》虽然提出了“稳妥推进房地产税立法”，不过从最新公布的国务院2018年立法工作计划来看，在财税法规方面，今年提请全国人大常委会审议的只有4部和税收相关的法律草案，分别是税收征收管理法修订草案、车辆购置税法草案、耕地占用税法草案、资源税法草案，另外还有修订企业所得税法实施条例，公众关注度极高的房地产税以及个人所得税均不在其中，这也预示着房地产税的推进将会相当谨慎，从完成立法到最后实施，将会是一个相当漫长的过程。

另外，目前国内楼市除了个别地区之外，大部分城市的房价走势还算稳定，所以未来几年楼市在政策层面既没有松绑的需求，也没有继续施压的必要，暴风骤雨般的行政调控将会慢慢淡化，长效机制会逐一推出，未来几年的楼市政策可能会处于一个相对平缓的时期。

（淮安房产网转自网络整理发布）

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